L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
NOZIONI GENERALI
Quando i condomini sono più di quattro l'assemblea deve nominare un amministratore. Laddove l'assemblea non vi provveda, l'amministratore sarà nominato dall'autorità giudiziaria, in base a ricorso presentato anche da un solo condomino.
Ad oggi, non esiste un albo professionale degli amministratori di condominio, pertanto chiunque può essere nominato amministratore, sia persona fisica o giuridica, sia persona estranea al condominio o uno stesso condomino.
L'amministratore, secondo quanto disposto dall'ordinamento vigente, deve:
- eseguire le deliberazioni assembleari e curare l'osservanza del regolamento condominiale;
- disciplinare l'uso della cosa comune, in modo che ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni;
- compiere gli atti conservativi necessari per il mantenimento delle parti comuni.
I provvedimenti adottati dall'amministratore nell'esercizio dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i condomini. Ogni condomino può, tuttavia, fare ricorso contro tali provvedimenti direttamente all'Assemblea (quindi non all'Autorità giudiziaria), presentando un'istanza in cui si richieda il riesame dei provvedimenti adottati dallo stesso amministratore.
Laddove, invece, l'amministratore dovesse adottare provvedimenti contrari alle legge ovvero al regolamento di condominio, si dovrà ricorrere (necessariamente) all'autorità giudiziaria entro 30 giorni.
L'amministratore ha diritto ad un compenso per l'attività svolta. Tale somma deve essere stabilita dai condomini ed approvata dall'assemblea.
DURATA IN CARICA DELL'AMMINISTRATORE E REVOCA
La carica di amministratore è della durata di un anno, ma può essere revocata in ogni tempo dall'assemblea, anche in assenza di una giusta causa. È sempre rieleggibile.
L'amministratore può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino, quando:
- per due anni non ha reso conto della sua gestione;
- ha commesso gravi irregolarità.
Qualora un condomino voglia procedere in tal senso sarà necessaria l'assistenza di un legale.
L'amministratore che non dovesse più essere in carica per scadenza del termine annuale o perché dimissionario, è tenuto a continuare ad esercitare la proprie funzioni (ivi compresa la rappresentanza processuale del condominio) fino a quando non sia stato nominato, con delibera assembleare, il nuovo amministratore.
RAPPRESENTANZA
L'amministratore ha la rappresentanza del condominio nei limiti di cui all'art. 1130 c.c., pertanto può agire in giudizio in nome e per conto del condominio sia contro terzi sia contro singoli condomini.
Qualora il condominio dovesse venire citato in giudizio, tutti gli atti giudiziali dovranno essere notificati direttamente all'amministratore.
L'assemblea dei condomini può tuttavia conferire la propria rappresentanza processuale ad un soggetto diverso dall'amministratore, in quanto i poteri di rappresentanza processuale dell'amministratore non hanno carattere esclusivo.
DISSENSO DEI CONDOMINI ALLE LITI
Qualora l'assemblea condominiale abbia deciso di promuovere una causa giudiziale (ovvero di resistere ad una domanda), è consentito al condomino dissenziente (quindi contrario) di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza (quindi di no dover sostenere le spese derivanti da una condanna) da quella del condominio, notificando all'amministratore un atto di dissenso espresso, entro e non oltre 30 giorni dalla notizia delle deliberazione.
La notifica potrà avvenire a mezzo ufficiale giudiziario ovvero a mezzo lettera raccomandata a/r.
RENDIMENTO DEL CONTO E DIRITTO DEI CONDOMINI DI VERIFICARE LE SPESE
L'amministratore ha l'obbligo di rendere conto della sua gestione alla fine di ciascun anno, presentando un rendiconto all'assemblea condominiale, la quale dovrà procedere all'esame ed alla eventuale approvazione.
A tal fine, tutti i condomini hanno diritto a prendere visione dei documenti giustificativi di tutte le spese sostenute dall'amministratore per la gestione della parti comuni.
RESPONSABILITÀ DELL'AMMINISTRATORE
L'amministratore di condominio è responsabile dei danni cagionati al condominio ovvero ai singoli condomini, a causa della sua negligenza, del cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari posti a suo carico.
In tal caso, il condomino (ovvero il singolo condomino) potrà agire in giudizio innanzi alla competente autorità giudiziaria per il risarcimento dei danni subiti.