USO DELLE AREE COMUNI
NOZIONI GENERALI
Sono qualificate dalla legge come parti comuni:
- il suolo su cui sorge l'edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti ed i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i portici, i cortili ed in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
- i locali di portineria, per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri servizi simili;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento della cosa comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Ogni condomino può godere liberamente della cosa comune a patto che non ne alteri la destinazione o non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Pertanto, potrà essere ammesso anche un uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino purché ciò non coincida con un uso esclusivo del bene, che in quanto tale deve ritenersi illecito.
Ogni condomino ha altresì la facoltà di apportare a proprie spese ogni modificazione della cosa comune per un miglior godimento della stessa, purché non ne venga alterata la naturale destinazione del bene e purchè da ciò non derivi un danno agli altri condomini.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione.
INNOVAZIONI DELLE PARTI COMUNI
L'assemblea, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio, può disporre tutte le innovazioni delle parti comuni, dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior godimento di tali beni.
Per innovazione si devono intendere solamente quelle modificazioni materiali della cosa comune che ne comportino l'alterazione dell'entità sostanziale ovvero il mutamento della sua originaria destinazione.
Pertanto, non costituiscono innovazione e non richiedono la preventiva autorizzazione dell'assemblea, le modificazione delle cose comuni dirette a potenziarne il godimento ovvero a renderne l'uso più comodo, che ne lascino immutata la destinazione e la consistenza.
Sono in ogni caso vietate quelle innovazioni:
- che arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
- che ne alterino il decoro architettonico;
- che rendano taluni parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
CONTROVERSIE SULLE MODALITÀ DI USO DELLA COSA COMUNE
Quando tra alcuni condomini sorga una controversia sulla modalità di uso della cosa comune, il singolo condomino ovvero lo stesso amministratore di condominio potrà adire la competente autorità giudiziaria.
Ai sensi dell'art. 7 c.p.c., tutte le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi comuni dei condomini sono di competenza del Giudice di Pace.
Laddove invece, le controversie riguardino il diritto di un condomino ad un determinato uso della cosa comune sono soggette agli ordinari criteri di competenza per valore e territorio, pertanto se la domanda avrà valore indeterminato ovvero superiore ad euro 5.000,00 sarà competente il Tribunale del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.