RIPARTIZIONE DELLE SPESE
NOZIONI GENERALI
La ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie di un condominio è la causa più frequente di conflittualità tra condomini.
Ciascun condomino deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali in base alle proprie quote di proprietà (quote millesimali).
L'art. 1123 del codice civile stabilisce che le spese necessarie relative a:
- conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio;
- prestazione dei servizi comune;
- innovazioni deliberate dalla maggioranza;
debbono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione approvata da tutti i condomini.
Tali disposizioni potranno, quindi, venire convenzionalmente derogate dall'assemblea (che dovrà approvarle a maggioranza) ovvero dal regolamento condominiale (con il consenso unanime di tutti i condomini).
La deliberazione assembleare, che modifica i criteri legali di ripartizione, sarà tuttavia inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità, deducibile senza limitazioni di tempo.
Laddove, invece, si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese verranno ripartire in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una sola parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione saranno, infatti, a carico del gruppo di condomini che ne fa utilità.
L'amministratore di condomino può riscuotere pro quota i contributi e le spese per la manutenzione di parti comuni ovvero di servizi, direttamente ed esclusivamente dai condomini. Non potrà quindi rivolgersi direttamente ai conduttori (inquilini) delle singole unità immobiliari.
Casi particolari:
- manutenzione e ricostruzione delle scale: tali spese saranno ripartite tra i proprietari dei diversi piani a cui servono. Tale spesa sarà ripartita per metà in ragione del valore dei singoli piani per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.
- manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai: le spese saranno sostenute in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrastanti, restando a carico del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
- lastrici solari ad uso esclusivo: le spese saranno per 1/3 a carico di coloro che ne hanno l'uso esclusivo, mentre i restanti 2/3 rimarranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o di parte di questo a cui il lastrico serve.
VALORE PROPORZIONALE PER LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE: QUOTE MILLESIMALI
Le legge stabilisce l'obbligo per il condomino di concorrere alle spese condominiali, in misura proporzionale al valore della proprietà della propria unità immobiliare.
Per tale ragione, i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono necessariamente essere espressi in millesimi e devono essere indicati in apposita tabella da allegarsi al regolamento condominiale.
Il singolo condomino sarà pertanto tenuto a concorrere alle spese in misura della propria quota millesimale
Le tabelle millesimali possono essere approvate sia da un regolamento contrattuale sia da una delibera assembleare.
Le quote millesimali, una volta definite, non sono immutabili, ma possono essere modificate, anche nell'interesse di un solo condomino, quando:
- vi è stato un errore nel conteggio;
- è stato notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, a causa di mutate condizioni di una parte di edificio ovvero in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione o di innovazioni di vasta portata.
RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI
La riscossione dei contributi condominiali rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, il quale per ottenere il pagamento di quanto dovuto dal condomino moroso può avvalersi, nell'interesse comune, del decreto ingiuntivo, anche senza necessità di una preventiva autorizzazione dell'assemblea.
Autorità giudiziaria competente sarà quella del luogo in cui è ubicato il condominio.
SPESE FATTE DAL CONDOMINIO
Il condomino non ha diritto al rimborso delle spese fatte sulle parti comuni, salvo che si tratti di spese urgenti ex art. 1134 c.c..
In pratica, il condomino che ritenga si debbano effettuare spese per lavori necessari (siano essi di manutenzione straordinaria ovvero ordinaria), non può provvedervi direttamente, ma deve interpellare l'amministratore affinché convochi l'assemblea dei condomini per l'approvazione dei lavori.
Sono qualificabili come interventi urgenti, pertanto rimborsabili, quelli dettati da una necessità immediata ed impellente che non poteva essere differita senza danno alle cose comuni ovvero alla proprietà esclusiva del condominio e quindi senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini.